12. 8. 2026.
Nacrt zakona prijedloga novog Zakona o najmu stanova (dalje: Nacrt zakona) donosi dosad najopsežniju promjenu pravila tržišnog najma u Hrvatskoj. Ako u predloženom obliku prođe Vladinu i saborsku proceduru, ugovor o najmu više ne bi bio običan pravni posao: sastavljen u obliku javnobilježničkog akta ili potvrđen, odnosno solemniziran po javnom bilježniku, sadržavati ovršne klauzule, a javni bilježnik dostavljao bi ga Poreznoj upravi. Nacrt zakona istodobno uređuje najamninu, režije, polog, primopredaju, otkaz i iseljenje te uvodi novu ulogu Agencije za osiguranje radničkih tražbina u naknadi neplaćenih najamnina i režija, a jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave nameće nove obveze. Tekst u nastavku pisan je na temelju Nacrt zakona iz javnog savjetovanja, stoga, sva predložena rješenja, uključujući i predloženo stupanje na snagu 1. siječnja 2027., mogu se promijeniti prije objave u Narodnim novinama.
Važeći Zakon o najmu stanova potječe iz 1996. godine, iz vremena kada je hrvatsko tržište najma izgledalo bitno drukčije. Današnji odnosi uključuju i dugoročni najam studentima, radnicima te stranim državljanima, naglo povećanje cijena najma, kratkoročni najam, digitalnu komunikaciju, porezni nadzor, razna neslaganja oko režija (smatra li se zajednička pričuva režijama?), pologa (posve neuređeno pitanje) i sl.
Poseban problem su i postupci iseljenja. Prema službenim podacima Ministarstva pravosuđa, u Hrvatskoj se u radu na sudovima godišnje nalazi oko 1.400 do 1.500 aktivnih stambenih sporova radi iseljenja, uz godišnji priljev oko 500 do 550 novih sporova zbog podstanara koji ne žele napustiti nekretninu. To znači da se u Hrvatskoj u prosjeku pokreću dva nova stambena spora dnevno.[1]
Drugi važan razlog leži u dugotrajnom rješavanju posljedica nekadašnjeg stanarskog prava. Republika Hrvatska donijela je Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine, br. 36/24), koji je stupio na snagu 2. travnja 2024. Tim je posebnim Zakonom uređen prijelazni zaštićeni najam u stanovima u privatnom vlasništvu. No, Nacrt zakona ne preuzima taj posebni režim. Štoviše, člankom 1. stavak 2. Nacrtom zakona izričito je propisano da se on ne primjenjuje na odnose prijelaznog zaštićenog najma uređene Zakonom iz 2024. godine. Njegov je cilj, među ostalim, urediti preostala pitanja zaštićenih najmoprimaca u stanovima u javnom vlasništvu, odnosno u stanovima Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne samouprave te određenih pravnih osoba.
Prema članku 7. Nacrta zakona, ugovor o najmu stana morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili potvrđen, odnosno solemniziran, kod javnog bilježnika. Ugovor sklopljen nakon stupanja Zakona na snagu bez propisanog oblika ne bi bio valjan.
Solemnizirani ugovor morao bi sadržavati ovršne klauzule za neispunjenje obveza najmoprimca i štetu, do iznosa 5 mjesečnih najamnina, kao i klauzulu koja omogućuje ovrhu radi predaje stana kada nastupi razlog za otkaz ili najam prestane po drugoj osnovi. Ako najmoprimac ne iseli, najmodavac bi na temelju takvog ugovora mogao tražiti potvrdu ovršnosti i pokrenuti ovrhu radi predaje stana u posjed.
Javni bilježnik koji potvrdi ugovor morao bi u roku od 30 dana dostaviti njegov primjerak Poreznoj upravi i unijeti propisane podatke o stanu u povezane evidencije. Time Nacrt zakona ne uvodi novi porez na najam, ali znatno otežava neprijavljeni najam i daje jasniji dokazni trag ugovornog odnosa.
Ugovor o najmu stana morao bi imati barem sljedeći sadržaj:
Nacrt zakona predviđa i zapisnik pri predaji stana, s opisom njegova stanja, očitanjima brojila i fotografijama. U praksi će upravo kvalitetan „check-in“ i „check-out“ zapisnik biti najvažniji dokaz kod spora o šteti, režijama ili povratu pologa.
Trošak sastava odnosno solemnizacije po pravilu bi snosio najmodavac, ali Nacrt zakona dopušta drukčiji dogovor. To je jedna od točaka koja je izazvala najviše komentara u e-Savjetovanju: dio sudionika traži da se na najmoprimca može prenijeti najviše dio troška, a dio smatra da trošak treba izravno snositi najmoprimac.
Najmodavac bi morao predati stan u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu, održavati ga funkcionalnim i otklanjati nedostatke koji onemogućuju redovito stanovanje. Najmoprimac bi imao pravo tražiti razmjerno smanjenje najamnine i naknadu štete ako se stan zbog propusta najmodavca ne može normalno koristiti.
Najmoprimac bi, s druge strane, morao plaćati najamninu i ugovorene troškove, pažljivo koristiti stan, bez odgode prijaviti nedostatke, snositi sitne popravke i štetu nastalu nepravilnim korištenjem te dopustiti zakonito najavljeni pregled. Ako ugovorom nije drukčije uređeno, najmodavac bi stan mogao pregledati najviše 2 puta godišnje, uz obavijest najmanje 3 dana unaprijed. Iznimka bi bili slučajevi moguće štete na drugim stanovima ili zajedničkim dijelovima zgrade.
Podnajam bi i dalje bio moguć samo uz pisanu suglasnost najmodavca. Za preinake i ulaganja najmoprimac bi također trebao prethodnu pisanu suglasnost. Nacrt zakona, međutim, predlaže ograničenu mogućnost da sud zamijeni odbijenu suglasnost za razumnu intervenciju koja je tehnički dopuštena, ne šteti vlasniku ili zgradi i financira je najmoprimac. To rješenje posebno otvara pitanje troška, amortizacije ulaganja i vraćanja stana u prvobitno stanje nakon iseljenja.
Osjetljiva je i odredba o zakonskom založnom pravu najmodavca na određenim pokretninama najmoprimca i članova njegova kućanstva za dug najamnine, režija, pričuve i štete. Nacrt zakona predviđa i solidarnu odgovornost članova kućanstva u propisanim slučajevima. Upravo zato ugovor treba jasno razlikovati najmoprimca, osobe koje koriste stan i osobe koje su izričito pristale preuzeti novčanu obvezu.
Ugovor na određeno vrijeme prestao bi istekom ugovorenog roka. Najmoprimac koji želi produljenje morao bi ga zatražiti najmanje 60 dana prije isteka, a najmodavac bi se morao očitovati u roku od 30 dana. Nacrt zakona predviđa da najam koji traje dulje od 5 godina ima određene učinke najma na neodređeno vrijeme, ali i dalje prestaje istekom ugovorenog roka. Ta je konstrukcija nejasna i predmet je konkretnih primjedbi u javnom savjetovanju.
Kao polog Nacrt zakona predviđa jednu mjesečnu najamninu, ali ugovorom se može odrediti i drugačije. Ne propisuje se dovoljno precizno rok za povrat pologa, obračun odbitaka i postupanje s računima koji pristignu nakon iseljenja. Zbog toga je kod svakog ugovora o najmu stana razumno unaprijed odrediti visinu pologa, rok povrata, dokumentiranje štete i završni obračun režija.
Za režije Nacrt zakona predviđa da ih najmoprimac podmiruje od stupanja u posjed, osim ako je ugovoreno drukčije. Međutim, prijenos računa na najmoprimca ovisi i o pravilima pojedinog isporučitelja. Ugovorom stoga treba odvojeno urediti plaća li najmoprimac račune izravno pružateljima usluga ili najmodavcu po obračunu, tko dostavlja očitanja brojila i kako se postupa s konačnim računima nakon prestanka najma. U odnosu prema zajednici suvlasnika zakonski obveznik pričuve i dalje je vlasnik, neovisno o tome što se u unutarnjem odnosu može ugovoriti da taj trošak nadoknađuje najmoprimac (u vezi s čim najmoprimci sada opravdano negoduju, kada im plaćanje pričuve najmodavac na određeni način nametne („Pa to se podrazumijeva…“), jer za to nisu dali suglasnost).
Najmoprimac bi ugovor mogao otkazati u svako doba, bez navođenja razloga. Ako ugovorom nije drukčije određeno, otkazni rok iznosio bi 60 dana. Najmodavac bi mogao otkazati zbog povreda najmoprimca: neplaćanja, veće štete, nedopuštenog podnajma, onemogućavanja pregleda ili nužnih radova, nedopuštenog korištenja od osoba koje nisu navedene u ugovoru, težeg narušavanja kućnog reda ili duljeg nekorištenja stana bez opravdanog razloga[2].
Otkaz zbog povrede ugovornih obveza morao bi se dati u roku od 90 dana od saznanja za povredu. U pravilu bi mu prethodila pisana opomena s najmanje 15 dana za otklanjanje problema, a rok za iseljenje ne bi smio biti kraći od 30 dana. Ako najmoprimac ne iseli, solemnizirani ugovor trebao bi omogućiti ovrhu radi predaje stana.
Za tržišni najam Nacrt zakona predviđa i otkaz ugovora o najmu stana bez krivnje najmoprimca. Najmoprimac bi tada imao najmanje 6 mjeseci za iseljenje, odnosno 1 godinu ako je najam trajao dulje od 5 godina. Ako u stanu živi maloljetno dijete koje ondje ima prijavljeno prebivalište najmanje 6 mjeseci prije otkaza, otkazni rok bi se produljio za dodatnih 6 mjeseci. Ugovorom se ipak može predvidjeti kraći otkazni rok, ali ne kraći od 3 mjeseca. Upravo o tome se u javnosti digla velika prašina, jer vlasnici stanova (tj. najmodavci) tako duge otkazne rokove smatraju neprimjerenim i pretegobnim ograničenjem svojeg prava vlasništva.
Ako sud poslije utvrdi da za otkaz zbog navodne krivnje nisu bili ispunjeni uvjeti, najmoprimac bi mogao tražiti naknadu štete od najmanje 5 mjesečnih najamnina. Nacrt zakona pritom propisuje da taj postupak ne zaustavlja iseljenje. To je jedno od najosjetljivijih pitanja: najmodavci traže jednostavniji povrat posjeda i veći manevarski prostor u izvanrednim okolnostima, dok najmoprimci traže djelotvornu sudsku kontrolu prije ovrhe kada osporavaju valjanost otkaza.
Početna tržišna najamnina ostala bi stvar ugovora. Nacrt zakona ne uvodi opći plafon za početnu najamninu u Zagrebu, Splitu ili drugom gradu. Uvodi, međutim, ograničenje rasta za već postojeći odnos.
Slobodno ugovorena (tržišna) najamnina mogla bi se povećati najviše jednom godišnje, uz najavu najmanje 30 dana unaprijed, i najviše do rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (što za 2025. godinu, u odnosu na 2024. godinu, iznosi 14.1 %)[3].
Suprotna ugovorna odredba o višem, za najmoprimca nepovoljnije povećanju najamnine, bila bi ništetna. Osim toga, najmoprimac bi zbog povećanja imao opravdan razlog za otkaz, uz rok koji ne smije biti kraći od 30 dana. U javnom savjetovanju se posebno upozorava da tekst Zakona govori o cijenama stambenih objekata, dok obrazloženje spominje inflaciju. To nisu isti pokazatelji, pa će konačni tekst morati jasno odrediti primjenjivu statističku seriju i spriječiti zaobilaženje ograničenja otkazom pa sklapanjem novog ugovora s većom najamninom.
Nacrt zakona daje novu zadaću Agenciji za osiguranje radničkih tražbina. Naziv Agencije potječe iz njezine postojeće nadležnosti, ali u području najma ona bi prema Nacrtu zakona mogla fizičkom najmodavcu isplatiti naknadu neplaćene najamnine i režijskih troškova, a zatim bi Republika Hrvatska stupila u njegov pravni položaj i dug potraživala od najmoprimca.
Za tu bi zaštitu najmodavac morao imati ugovor u propisanom obliku, dostaviti ga Agenciji, plaćati godišnju članarinu (iznos godišnje članarine odredio bi se odlukom Upravnog vijeća Agencije), dokazati ili učiniti vjerojatnim neplaćanje te dokazati da je najmoprimac iselio ili da je pokrenut postupak radi iseljenja. Trebao bi predati i solemniziranu bjanko zadužnicu najmoprimca, do najviše 10.000 eura.
Najviša naknada po najamnom odnosu ne bi smjela prijeći 10.000 eura. Nacrt zakona predviđa vremensko ograničenje za dospjele tražbine i nastavak isplate samo do iseljenja, a nakon isplate država bi regresno od najmoprimca potraživala plaćeni iznos, kamate i pripadajuća prava. Sustav je zamišljen kao sigurnosna mreža za legalni najam, ali njegova stvarna vrijednost ovisit će o brzini postupka, visini članarine i jasnim pravilima za dokazivanje duga i sprječavanje dvostruke naplate.
Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave (JLP(R)S) i drugi javni vlasnici dobili bi jasniji zakonski okvir za neprofitni najam. Dodjela javnih stanova u pravilu bi se provodila javnim natječajem, prema unaprijed objavljenim kriterijima i listi prvenstva. To znači da gradovi i općine socijalni ili priuštivi najam više ne bi smjeli oslanjati samo na neujednačenu lokalnu praksu.
Nacrt zakona također predviđa Registar stanova u javnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci. U njemu bi se evidentirali stanovi, vlasnici, zaštićeni najmoprimci, članovi kućanstva, podaci potrebni za primjenu najamnine i mogućnost otkupa. Javni poziv za prijavu stanova trebao bi biti objavljen najkasnije do 1. rujna 2027., a rok za prijavu i dokumentaciju istječe 31. prosinca 2027.
Zaštićeni najmoprimac u državnom stanu mogao bi, pod propisanim uvjetima, zatražiti kupnju uz cijenu 30 % nižu od tržišne cijene neopterećenog stana i otplatu do 240 mjesečnih obroka. Kod stanova drugih javnih vlasnika položaj je manje jasan: vlasnik može ponuditi prodaju, a Republika Hrvatska u određenim slučajevima nije obvezna otkupiti stan. To stvara razliku između zaštićenih najmoprimaca ovisno o tome je li vlasnik država, lokalna/regionalna jedinica ili druga pravna osoba.
Članak 55. Nacrta zakona propisuje da se postupci pokrenuti na temelju ranijeg Zakona o stambenim odnosima i važećeg Zakona o najmu stanova dovršavaju prema propisu na temelju kojega su pokrenuti.
Članci 56. i 58. postavljaju dva kumulativna pravila. Prvo, ugovori o najmu sklopljeni prije stupanja novog Zakona na snagu ostaju na snazi. Drugo, odredbe novog Zakona primjenjuju se i na te ranije sklopljene ugovore.
Zato nije precizno reći da postojeći ugovori ostaju na snazi, ali da se novi Zakon primjenjuje na njih „osim kada prijelazne odredbe propisuju drukčije”. Takva opća iznimka nije propisana. Precizan sažetak glasi: postojeći ugovori ostaju na snazi, odredbe novog Zakona primjenjuju se i na njih, a već pokrenuti postupci dovršavaju se prema ranijem zakonu.
Ipak, članak 58. formuliran je vrlo široko. Nacrt zakona ne navodi taksativno koje se nove odredbe neposredno primjenjuju na stare ugovore, koje ugovorne klauzule ostaju, ni kada bi izmjena ili dodatak ugovoru morali proći novu javnobilježničku formu. Zato nije opravdano unaprijed tvrditi ni da će sve stare odredbe ostati netaknute ni da će ih automatski zamijeniti svako novo pravilo. Konačno rješenje mora poštovati tekst Zakona, pravnu sigurnost i ustavna pravila o povratnom djelovanju propisa.
Osobama koje su ranije imale pravnu osnovu za korištenje stana u vlasništvu Republike Hrvatske, ali na dan stupanja novog Zakona na snagu nemaju važeći ugovor, trebali bi se u roku od godine dana ponuditi ugovori na određeno vrijeme od 5 godina. Osoba bi se o ponudi morala očitovati u roku od 3 mjeseca. Ako je odbije ili se ne očituje, morala bi isprazniti stan u roku od 30 dana. Zaštićenim najmoprimcima predviđaju se ugovori na neodređeno vrijeme.
Članak 57. predviđa gubitak statusa zaštićenog najmoprimca ako se u propisanim rokovima ne upiše u novi Registar. To je posebno osjetljivo jer članak 49. obvezu prijave i dostave dokumentacije stavlja na najmodavca. Komentari na Nacrt zakona u javnom savjetovanju stoga s pravom upozoravaju da najmoprimac ne bi smio izgubiti stečeni status zbog propusta drugoga: predlažu samostalnu prijavu najmoprimca, osobno upozorenje, dopunski rok i pravo na pravni lijek.
Najamnine za stanove u vlasništvu Republike Hrvatske prilagodile bi se po sili Zakona, 1. srpnja 2027.
Ministar bi pravilnike iz članka 45. i 48. morao donijeti u roku od 6 mjeseci od stupanja Zakona na snagu. Stari Zakon o najmu stanova prestao bi važiti, dok bi postojeća Uredba o zaštićenoj najamnini te državni podzakonski i lokalni opći akti ostali na snazi, u vezi s čim nije propisan nikakav (instruktivan) rok!
Prema javno dostupnom pregledu e-Savjetovanja za Zakon o najmu stanova, na dan 12. kolovoza 2026. evidentirano je 98 komentara: 91 opći komentar i 7 nadopuna teksta. Savjetovanje je još otvoreno, pa je riječ o trenutačnom stanju na dan pisanja članka, a ne o konačnom broju. Komentari vrlo jasno pokazuju gdje Nacrt zakona nailazi na praktične i pravne dvojbe i u vezi s kojim se odredbama najviše lamentira.
Najviše se raspravlja o obveznoj solemnizaciji. Dio sudionika podržava veću dokazivost i ovršnost ugovora, ali traži niži i pravednije raspoređen trošak, mogućnost elektroničkog sklapanja i solemnizacije te jasniju zaštitu kada je najmoprimac stranac ili nema imovinu u Hrvatskoj. Druga velika skupina primjedbi odnosi se na nepotpunu normativnu razradu: područje primjene na sobe, kuće, radnički i studentski smještaj, definicije sitnih popravaka, veće štete, normalne uporabe i kućanstva, minimalne uvjete useljivosti stana, povrat pologa, završni zapisnik, režije i pričuvu. Predlaže se i jasno navesti koje su odredbe prisilne, kako se zaštitne norme ne bi unaprijed isključivale tipskim ugovorima.
Komentari pokazuju suprotne interese, ali i potrebu za ravnotežom. Najmodavci traže preventivnu provjeru platežne sposobnosti, sigurnije plaćanje režija, veću slobodu otkaza u izvanrednim okolnostima i jasna pravila o ulaganjima. Najmoprimci i dio stručne javnosti upozoravaju na preširoku solidarnu odgovornost članova kućanstva, zakonsko založno pravo na pokretninama, mogućnost ovrhe prije djelotvorne sudske provjere otkaza te izostanak izričite zabrane samovoljnog iseljenja, promjene brave ili isključivanja režija. Predlažu se ubrzani postupci za sporove o popravcima, pologu i otkazu, pravno sigurna dostava te preciznije zaštitne mjere prije gubitka doma.
Uz Agenciju se ne osporava osnovna ideja naknade neplaćenog najma, nego se traže jači dokazi o dugu, pravo najmoprimca da se izjasni, ograničenje i transparentnost članarine, zaštita OIB-a i financijskih podataka te sprječavanje dvostruke naplate. Kod Registra i otkupa javnih stanova prigovori su još konkretniji: zaštićeni najmoprimac ne bi smio izgubiti status zato što najmodavac nije prijavio stan, elektronička prijava ne bi smjela biti jedini put, a pravo otkupa i prijelaz najamnine trebali bi biti ujednačeniji za državne i lokalne stanove. Predlažu se osobna obavijest, dopunski rok, samostalna prijava najmoprimca, snažnija zaštita osobnih podataka i prijelazno razdoblje prije većeg opterećenja najamninom.
Nacrt novog Zakona o najmu stanova pokušava uvesti više reda u odnos koji je u praksi često ostajao previše neformalan. Solemnizirani ugovor, zapisnik, jasnija pravila o otkazu, ograničenje godišnjeg rasta najamnine, mogućnost naknade neplaćenog najma i novi Registar mogli bi smanjiti dio sporova i potaknuti legalni dugoročni najam.
No, uspjeh ovog, svakako potrebnog zakona, ovisit će o tome koliko će konačni tekst biti jasan i provediv za vlasnika stana, najmoprimca, javnog bilježnika, Agenciju, Poreznu upravu, sudove, upravitelje zgrada i JLS. Upravo zato vrijedi pratiti završetak e-Savjetovanja: komentari već sada ukazuju na pitanja koja bi konačni Zakon morao preciznije urediti.
[1] Izvor: https://www.poslovni.hr/hrvatska/imate-probleme-sa-podstanarima-koji-ne-zele-iseliti-evo-sto-kaze-zakon-4425276
[2] Ovo rješenje podsjeća na razlog za otkazivanje stanarskog prava.
[3] https://podaci.dzs.hr/hr/podaci/cijene/indeksi-cijena-stambenih-objekata/
[4] Stanje na dan 12. kolovoza 2026.
Podijelite:
