U postojećem Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17) kućni red, koji je osim međuvlasničkog ugovora važan akt suvlasnika stambene zgrade, kratko se spominje tek u dva članka, bez nekog posebnog uređenja njegova sadržaja ili pravila koja će se primijeniti u slučaju nepoštivanja njegovih odredbi.
No, uskoro slijedi velika promjena.
Tek u dvije „mršave“ odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 86. – Poslovni redovite uprave i članak 88. – Pravo svakoga suvlasnika; u daljnjem tekstu: ZV) nalaze se odredbe o kućnom redu. No, ne radi se o odredbama koje suštinski uređuju pravila vezana uz sadržaj ili mogući sadržaj kućnog reda.
S obzirom na to da će u drugo čitanje uskoro Konačni prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada, o kojemu se već mjesecima uvelike raspravlja u stručnoj i općoj javnosti, izdvojit ćemo za ovu prigodu samo odredbe o kućnom redu u stambenoj zgradi, jer će (i) tu biti prilično novina.
Naime, predloženim člankom 30. Prijedloga zakona o upravljanju i održavanju zgrada (koji se, prema našim saznanjima, u drugom čitanju neće mijenjati) u budućem Zakonu bit će propisano sljedeće:
„(1) Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih odredbi.
(2) Suvlasnik koji se ne pridržava odredaba kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka je za svaku utvrđenu povredu dužan uplatiti na račun zajedničke pričuve novčani iznos u trostrukom iznosu od iznosa mjesečne zajedničke pričuve propisane člankom 28. stavkom 1. ili 5. ovoga Zakona.
(3) Ako bi se od strane istog suvlasnika opetovano ponavljale povrede kućnog reda, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za poštivanje odredbi kućnog reda, odnosno odgovarajuće sudske i upravne postupke za naknadu štete, za zabranu imisija te za isključenje iz suvlasničke zajednice.
(4) Suvlasnik posebnog dijela je za poštivanje odredbi kućnog reda odgovoran i za sve osobe koje koriste njegov posebni dio zgrade s pripadcima.
(5) Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka može takvu povredu dokumentirati na primjereni način i potom inicirati prikupljanje potpisa na obrazloženu odluku kojom će suvlasnici utvrditi takvu povredu.
(6) Povreda kućnog reda je utvrđena kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu odluku o povredi kućnog reda.
(7) Suvlasnici zgrade mogu natpolovičnom većinom donijeti posebne odredbe kućnoga reda u okviru redovite uprave, ali one ne mogu odstupati od općih odredbi i važećih propisa.
(8) Opće odredbe kućnog reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom.
(9) Pravilnikom iz stavka 8. ovoga članka propisuje se uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljena razina buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremensko razdoblje kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir i sigurno stanovanje.“
Predlagatelj Prijedloga zakona o upravljanju i održavanju zgrada u obrazloženju uz navedenu odredbu članka 30. budućeg Zakona naveo je da se odredbama toga članka propisuje sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo kako unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari njegove odredbe krše. Suvlasnik koji za to ima interes ovlašten je na primjereni način dokumentirati kršenje kućnog reda (fotografija, video zapis ili zvučni zapis), a kako bi se takav zapis koristio kao dokaz u eventualnom sudskom sporu, te potom prikupiti potpise većine suvlasnika koji će potvrditi da je do kršenja odredbi kućnog reda zaista i došlo. Odredbama toga članka propisuju se i kazne u slučaju nepridržavanja kućnog reda. Kazne je suvlasnik obvezan uplatiti na račun na kojem se nalaze sredstva zajedničke pričuve, i to u trostrukom iznosu od utvrđenog iznosa mjesečne zajedničke pričuve. U svrhu ujednačavanja sadržaja kućnog reda, propisano je i to da će ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo donijeti pravilnik kojim će se urediti opće odredbe kućnog reda u zgradama.
Dakle, za potpuni pravni okvir o kućnom redu treba (osim donošenja navedenog Zakona) pričekati i pravilnik nadležnog ministra o općim odredbama kućnog reda u zgradama, koji će postati i pravna podloga za donošenje posebnih odredbi koje se mogu naći u kućnom redu, pri čemu ponovo napominjemo da te posebne odredbe moraju biti u skladu s općim odredbama kućnog reda i ostalim pozitivnim propisima.
Pritom vjerujemo da će u budućem pravilniku nadležni ministar, u dijelu u kojem će propisati vremensko razdoblje kućnog mira, taj vremenski okvir uskladiti s današnjim načinom rada i života.
