25. 8. 2026.
Može li se u zgradi vlasniku stana, koji ga koristi kao apartman za kratkoročni najam ili za najam za veći broj osoba (u pravilu, stranih radnika), ili vlasniku poslovnog prostora odrediti dvostruko viša zajednička pričuva samo zato što svoj prostor koristi drukčije od drugih vlasnika stanova? Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju broj U-I-1739/2026 od 14. srpnja 2026. odgovorio je da takva zakonska mogućnost, propisana člankom 28. stavkom 4. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN br. 152/24 i 47/26 ), nije protivna Ustavu RH. Ipak, odluka Ustavnog suda ne znači da se uvećana pričuva primjenjuje automatski niti da većina suvlasnika o njoj može odlučivati bez ikakvih ograničenja.
Ustavni sud nije prihvatio prijedlog za pokretanje postupka za ocjenu ustavnosti članka 28. stavka 4. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (dalje u tekstu: Zakon). Tom je odredbom dopušteno da se međuvlasničkim ugovorom za pojedine poslovne prostore, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročni najam te za najam većem broju osoba odredi pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova. Kratkoročnim najmom Zakon smatra najam kraći od 30 dana, dok najam većem broju osoba obuhvaća smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva.
Važna je uvodno spomenuti procesnu razliku u odnosu na raniji predmet Ustavnog suda br. U-I-411/2025 i dr.. Tada je prijedlog istog predlagatelja, u dijelu koji se odnosio na članak 28. stavak 4. bio odbačen zbog nedostatne ustavnopravne argumentacije. U novom je predmetu isti predlagatelj iznio nove razloge, pa ih je Sud meritorno razmotrio, ali i prijedlog prihvatio. Novo Rješenje Ustavnog suda, stoga, sadržava meritornu ocjenu ustavnosti osporenog modela povećanja zajedničke pričuve.
Predlagatelj je tvrdio da se vlasnike određenih prostora može staviti u nejednak položaj samo na temelju načina na koji koriste svoj posebni dio zgrade, neovisno o njihovu stvarnom suvlasničkom udjelu i bez potrebe da se dokažu veći troškovi koje takvo korištenje uzrokuje.
Prema njegovu stajalištu, Zakon ne propisuje objektivna i provjerljiva mjerila za uvećanje pričuve, pa većini suvlasnika ostavlja prostor za arbitrarnu odluku. Time bi se ugrozili jednakost pred zakonom, vladavina prava, pravna sigurnost i predvidljivost propisa. Predlagatelj se pozvao i na raniju praksu redovnih sudova, u kojoj se namjena prostora nije prihvaćala kao dopušten kriterij za odstupanje od obračuna pričuve prema suvlasničkim dijelovima.
Ustavni sud prihvatio je da zakonodavac smije razlikovati stanove namijenjene stanovanju od prostora koji se koriste za poslovanje, kratkoročni najam ili smještaj većeg broja osoba. Polazište Zakona jest da su stanovi prvenstveno namijenjeni stanovanju, dok gospodarska djelatnost u stanu predstavlja iznimku koju je dopušteno ograničiti radi legitimnog cilja.
Prema obrazloženju Konačnog prijedloga Zakona, uvećana pričuva uvedena je zbog promjena i dodatnih opterećenja koja takav način korištenja može donositi zgradi kao prostoru primarno namijenjenom stanovanju. Sud je taj cilj ocijenio razumnim i objektivno opravdanim. Stoga sama razlika između vlasnika stanova i vlasnika prostora koji se koriste u navedene svrhe ne predstavlja nedopuštenu diskriminaciju.
Važno je, međutim, ne izjednačiti postojanje legitimnog cilja s automatskom zakonitošću svake konkretne odluke o uvećanoj pričuvi. Ustavni sud ocjenjivao je zakonski model, a ne pojedinačni međuvlasnički ugovor ili obračun u određenoj zgradi.
Opće pravilo ostaje da se zajednička pričuva obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema suvlasničkim dijelovima upisanima u zemljišne knjige. Uvećana pričuva iz članka 28. stavka 4. Zakona iznimka je od tog pravila.
Uvećana pričuva iz članka 28. stavka 4. Zakona kao iznimka može se primijeniti samo ako je unesena u međuvlasnički ugovor. Ako takvog dogovora nema, pričuva se i za poslovni prostor, apartman ili stan iznajmljen većem broju osoba obračunava prema općem pravilu. Zakon, dakle, daje mogućnost, a ne uvodi obvezno povećanje po samoj sili zakona.
Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a njegove odluke u pravilu obvezuju sve suvlasnike. To znači da vlasnik obuhvaćenog prostora ne mora osobno pristati na odredbu o većoj pričuvi da bi ga valjano sklopljen ugovor obvezivao. Upravo zato osobito značenje ima pravo na sudsku zaštitu.
Postoji i izričita zakonska iznimka: mogućnost uvećanja ne odnosi se na poslovne prostore koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine. Za njih se veća pričuva ne može ugovoriti na temelju članka 28. stavka 4. Zakona.
Možda najvažniji praktični zaključak Rješenja Ustavnog suda nalazi se u dijelu u kojem Ustavni sud odbacuje tvrdnju da je pojedini suvlasnik prepušten volji većine. Članak 28. stavak 6. Zakona svakom suvlasniku omogućuje da od suda zahtijeva provjeru odgovara li način raspodjele troškova zakonskim pravilima i jesu li odluke suvlasnika valjane.
Ustavni sud pritom izričito navodi da suvlasnik pred sudom može osporavati je li povećanje pričuve bilo objektivno opravdano. Taj je naglasak važan: činjenica da se određeni prostor formalno nalazi u jednoj od zakonskih kategorija ne oduzima vlasniku pravo da ospori konkretnu odluku, način njezina donošenja ili obračun.
Ustavni sud, međutim, u ovom Rješenju nije odredio koje će činjenice u svakom slučaju biti dovoljne za zaključak o objektivnoj opravdanosti povećanja pričuve niti mora li povećanje odgovarati točno utvrđenim dodatnim troškovima. Odgovore na ta pitanja morat će oblikovati redovni sudovi kroz primjenu Zakona u konkretnim sporovima. Zato će za suvlasničke zajednice biti razborito da već pri ugovaranju uvećane pričuve zabilježe razloge za njezino uvođenje i jasno odrede na koje se posebne dijelove primjenjuje.
Predlagatelj se u prijedlogu za ocjenu ustavnosti pozvao na odluke donesene prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u kojima su sudovi problematizirali namjenu prostora kao kriterij za obračun pričuve. Ustavni sud ocijenio je taj argument promašenim iz dva razloga.
Prvo, navedene su odluke donesene prije stupanja na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (1. 1. 2025.). Drugo, novi Zakon u pitanjima pojma, obračuna i namjene zajedničke pričuve predstavlja lex specialis u odnosu na opća pravila Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Starija sudska praksa stoga se ne može jednostavno prenijeti na novi zakonski okvir.
Ustavni sud ponovio je i granice svoje uloge: ne odlučuje je li zakonodavac izabrao najbolje, najpravičnije ili najučinkovitije rješenje, nego samo je li izabrani model u skladu s Ustavom. Mogućnost da bi neko drugo rješenje bilo bolje sama po sebi nije razlog za ukidanje zakona.
Pitanje nije samo teorijsko: suvlasnici su u roku od dvije godine od stupanja Zakona na snagu dužni sklopiti nove međuvlasničke ugovore, dakle najkasnije do 1. siječnja 2027. Upravo će u tim ugovorima odlučivati žele li iskoristiti mogućnost uvećane pričuve.
Rješenjem U-I-1739/2026 odredba članka 28. stavka 4. Zakona nije ukinuta i ostaje na snazi.
Iz odluke Ustavnog suda proizlazi nekoliko jasnih praktičnih pravila:
Za predstavnike suvlasnika i upravitelje poruka je jednostavna: sama zakonska mogućnost nije zamjena za uredno sastavljen međuvlasnički ugovor, pravilno utvrđenu većinu i transparentno obrazloženu odluku. Za vlasnike apartmana i poslovnih prostora poruka je jednako važna: Rješenje Ustavnog suda nije zatvorilo vrata sudskoj zaštiti u pojedinačnom slučaju.
Odluka tako potvrđuje široku slobodu zakonodavca i suvlasnika u uređenju zajedničkih troškova, ali je istodobno zadržava unutar zakonskih kategorija i pod nadzorom redovnih sudova. U praksi će se prava mjera te ravnoteže tek oblikovati kroz sporove o konkretnim međuvlasničkim ugovorima i konkretnim obračunima pričuve.
Podijelite:
