1. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada i pravilnici – pregled pravnog okvira:

• zajednica suvlasnika i registar zajednice suvlasnika
• registar upravitelja zgrada
• (novi) međuvlasnički ugovori
• (novi) ugovori o upravljanju zgradama
• zajednička pričuva
• različite vrste odluka i različite većine – olakšanje za upravljanje zgradama
• obveze suvlasnika
• obveze predstavnika suvlasnika
• obveze upravitelja
• obveze jedinica lokalne samouprave
• odgovornost za štetu
• kućni red
• kratkoročni najam
• najam za više osoba
• obavljanje gospodarske djelatnosti
• zatvaranje lođa/uređenje pročelja/postavljanje klima uređaja
• sastanci i sazivanje sastanaka
• način donošenja odluka
• vijeće suvlasnika
• prinudni predstavnik suvlasnika
• prinudni upravitelj

2. Osnivanje zajednice suvlasnika i prijava u registar

• osnivanje zajednice suvlasnika: za stambenu zgradu sa najmanje 4 stana, zgradu mješovite uporabe sa najmanje 3 stana i 1 poslovnim prostorom te tumačeno analogijom poslovnu zgradu sa najmanje 4 poslovna prostora (to nije izričito regulirano)
• nemogućnost osnivanja zajednice suvlasnika ako su sve samostalne uporabne cjeline u suvlasništvu jedne osobe
• prijava kod nadležnog ureda za katastar putem ZIS-a – obveza upravitelja zgrade
• ako su suvlasnici samostalnih uporabnih cjelina bračni drugovi, izvanbračni drugovi, srodnici u međusobnom krvnom ili tazbinskom srodstvu (nije propisano do kojeg stupnja) te životni partneri, tada ne postoji obveza povjeravanja zgrade na upravljanje, ALI primjenjuje se Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
  • tko podnosi prijavu u registar zajednice suvlasnika?
  • postoji li obveza prijave i koja je sankcija za slučaj nepodnošenja prijave?

  3. Moguće unutarnje uređenje zajednice suvlasnika

• mogućnosti koje pruža pravna osobnost zajednice
• podredna primjena propisa o udrugama
• oblici organiziranja i donošenja odluka
• transparentnost i uključenost suvlasnika u procese
• prilagodba načina funkcioniranja specifičnim potrebama pojedine zgrade

 

4. Upis suvlasnika u registar zajednice suvlasnika i zajednička pričuva

• obveznici plaćanja pričuve vs suvlasnici
• preuzimanje podataka o suvlasnicima iz zemljišnih knjiga (prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada)
• obveza upravitelja zgrade da u registar unese podatke o obveznicima plaćanja zajedničke pričuve kada vlasnik nije upisan u zemljišnu knjigu
  • koji su to slučajevi izvanknjižnog vlasništva?
  • može li to značiti priznanje izvanknjižnog vlasništva?
  • može li upravitelj uopće priznavati izvanknjižno vlasništvo?

 

5. Pravni položaj osoba koje nisu izvanknjižni vlasnici

• mogu li postojati izvanknjižni vlasnici?
• ako nije regulirano da bi se nekoga smatralo vlasnikom posebnog dijela nekretnine (npr. zaposjednuti i adaptirani vešeraji i spremišta a nije moguće temeljem odredbe čl. 372. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dokazati stjecanje vlasništva, kakav je položaj tih osoba?)
• mogu li te osobe biti stranke međuvlasničkog ugovora? Ako ne mogu, što je s plaćanjem zajedničke pričuve?
• ako te osobe ne plaćaju zajedničku pričuvu, mogu li plaćati naknadu za korištenje zajedničkih dijelova temeljem posebnog ugovora? Porezni tretman takvog prihoda?

 

6. Osnivanje zajednice suvlasnika i funkcionalna cjelina

• kako napraviti obračun potrebne većine – je li temelj za obračun ukupna vrijednosna površina zgrade i kako se ona definira?
• vrijedi li to i kada u zgradi postoje stanovi upisani u knjigu položenih ugovora?

 

7. Funkcionalna cjelina i donošenje odluka za upravljanje cjelovitom nekretninom

• donošenje odluka za cjelovitu nekretninu o potrebnim radovima na zajedničkim dijelovima zgrade te o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta (članak 13. stavak 2. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada)
  • što je s prenamjenom zajedničkog dijela nekretnine (vešeraj, podrum, šupe?)
  • donošenje odluka kvalificiranom većinom ako suvlasništvo stječu suvlasnici u omjeru jednakom veličini njihovih suvlasničkih dijelova
  • jesu li to suvlasnici te funkcionalne cjeline ili cijele zgrade?
  • ako su to vlasnici funkcionalne cjeline koji su tada u pitanju suvlasnički omjeri
  • ako se radi o funkcionalnoj cjelini, ne mijenja li to suvlasničke omjere ostalih suvlasnika iz drugih funkcionalni cjelina i nije li to povreda prava vlasništva pogotovo ako se suvlasnički dio smanji?

 

8. Obračun povrata izdataka upravitelju zgrade kada je on svojim sredstvima podmirio hitne i nužne popravke

• povrat izdataka: suvlasnici vraćaju, odnosno plaćaju razmjerno veličini suvlasničkih dijelova (prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada)
• povrat izdataka u slučaju funkcionalne cjeline (u naravi to može biti zgrada s 5 ulaza, svaki ulaz ima zajednicu suvlasnika za sebe; ako je ulaz s javne površine i na tom ulazu imamo više od 4 stana)
• ako svaki ulaz ima npr. 10 stanova, etažiranje i izračun suvlasničkih omjera izvršen je za cijelu zgradu tada ti suvlasnički omjeri ne vrijede za funkcionalnu cjelinu
  • na koji način u tom slučaju izvršiti regres?
  • radi se o novčanim obvezama pa vrijedi predmnijeva prema Zakonu o obveznim odnosima o podjeli na jednake dijelove?
  • mogućnost uređenja međuvlasničkim ugovorom?

 

9. Prestanak zajednice suvlasnika

• razlozi za prestanak: pripajanje drugoj zajednici suvlasnika i smanjenje broja suvlasnika na jednog vlasnika
• što ako se smanji broj samostalnih uporabnih cjelina tako da više ne postoje minimalno 4 samostalne uporabne cjeline? Prestanak? Kako?
• mogućnost reguliranja međuvlasničkim ugovorom

 

10. Međuvlasnički ugovor i uređenje što su zajednički dijelovi zgrade

• mogućnost uređenja međuvlasničkim ugovorom da neki zajednički dijelovi prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada nisu zajednički
  • je li to sporazum iz članka 42. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojim je regulirana podjela posjeda i vlasničkih ovlasti?
  • posao redovitog upravljanja, potrebna je natpolovična većina (prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i prema Zakonu o upravljanju i održavanju), ali na taj način se ne može izvršiti prijenos vlasništva zajedničkog dijela nekretnine, jer zajednički dio nema sposobnost biti pojedinačno određena stvar (nije samostalna uporabna cjelina) a i za prijenos vlasništva potreban je pravni posao koji sklapaju svi suvlasnici, čija je svrha (causa) prijenos vlasništva, sklopljen u pisanoj formi i proveden upis u zemljišne knjige
  • može li samostalni posjednik dati u najam/zakup zajednički dio koji prema međuvlasničkom ugovoru to nije (npr. krov)?
  • što kada se izmijeni međuvlasnički ugovor i dio zgrade ponovno postane zajednički dio? Prestaje li ugovor o zakupu ili ne?
  • treba li kod ugovora o zakupu takvog dijela nekretnine sklopiti ugovor sa svim suvlasnicima ili barem pribaviti njihovu suglasnost te regulirati posljedice za slučaj izmjena međuvlasničkog ugovora?
  • ogledni primjer međuvlasničkog ugovora

 

11. Sastanci suvlasnika i isključenje suvlasnika sa sastanka

• Način sazivanja sastanka (poziv, Whatsapp, Viber, e-mail)?
• koji je sadržaj i doseg isključenja – sudjelovanje na sastanku ili i odlučivanje? Prema ZV-u temeljno je pravo svakog suvlasnika da sudjeluje u odlučivanju
• kako ostvariti obaviještenost suvlasnika i sudjelovanje u odlučivanju?

 

12. Zaštita osobnih podataka u primjeni Zakona

• javni registri i obveza dostave osobnih podataka
• elektroničko glasanje i dokaz identiteta
• vođenje evidencija (npr. opomene, odluke) i rokovi čuvanja podataka
• videonadzor zajedničkih dijelova i prava suvlasnika
• usklađivanje zakonskih obveza s načelima GDPR-a- javni registri i obveza dostave osobnih podataka
• elektroničko glasanje i dokaz identiteta
• vođenje evidencija (npr. opomene, odluke) i rokovi čuvanja podataka
• videonadzor zajedničkih dijelova i prava suvlasnika
• usklađivanje zakonskih obveza s načelima GDPR-a